Con sentenza n. 13208 del 28.05.2013 la Sezione II Civile della Corte di Cassazione ha stabilito che “il promissario acquirente, se la cosa promessa è gravata da garanzie reali non dichiarate dal promittente venditore, può sia sospendere il pagamento del prezzo, sia domandare la risoluzione del contratto, avendo egli la facoltà e non l’obbligo di chiedere al giudice la fissazione di un termine per la cancellazione dei gravami“.
Nel caso in esame il promittente acquirente di un immobile oltre a lamentare la mancata cancellazione di un’ipoteca iscritta sul bene oggetto del contratto da parte del pormittente venditore rinveniva, solo in un momento sucessivo la stipula del preliminare, l’esistenza di un’ulteriore ipoteca iscritta dal venditore sul medesimo immobile a garanzia di crediti condominiali e mai dichiarata dallo stesso.
La Corte di Cassazione ha, quindi, ritenuto come la mancata comunicazione da parte del promittente venditore dell’esitenza dell’ipoteca gravante sull’immobile, costituisca violazione del principio previsto dall’art 1337 c.c. secondo il quale le parti contrattuali, anche in sede di trattative e di formazione del vincolo contrattuale devono comportarsi secondo buona fede.
L’esistenza di un vincolo reale taciuto al momento della stipula di un preliminare è idonea a viziare la volontà del promittente acquirente legittimandone la richiesta di risoluzione del preliminare senza essere onerato della previa richiesta, al giudice, della fissazione di un termine al promittente venditore entro il quale liberare l’immobile dal vincolo reale.
Per un ottimo commento a firma di Francesca Familiari e per il testo integrale della sentenza si veda Altalex.
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