Con sentenza n. 629 del 14.01.2014 la Corte di Cassazione, II Sezione Civile, ha statuito che “nella vendita di immobile destinato ad abitazione, il certificato di abitabilità costituisce requisito giuridico essenziale del bene compravenduto poichè vale a incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico – sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità. Pertanto, il mancato rilascio della licenza di abitabilità integra inadempimento del venditore per consegna di aliud pro alio, adducibile da parte del compratore in via di eccezione, ai sensi dell’art. 1460 cod. civ., o come fonte di pretesa risarcitoria per la ridotta commerciabilità del bene, a meno che egli non abbia espressamente rinunciato al requisito dell’abitabilità o esonerato comunque il venditore dall’obbligo di ottenere la relativa licenza“.
Nel caso in esame due venditori ricorrevano in Cassazione per contestare la sentenza adottata dai Giudici di merito che li vedevano gravemente inadempienti nei confronti dell’acquirente di un immobile non avendogli rilasciato il certificato di abitabilità dello stesso. I venditori, infatti, sostenevano come l’immobile oggetto di preliminare fosse già stato interessato da precedente vendita in cui ne veniva dichiarata la commerciabilità. La Cassazione ha ritenuto che il certificato di abitabilità costituisca un requisito essenziale ed imprescindibile dell’immobile oggetto di preliminare in quanto assicura all’acquirente la commerciabilità del bene consentendone il legittimo godimento. Il venditore, nell’adempiere correttamente alla propria obbligazione nei confronti del promissario acquirente dovrà necessariamente consegnare detta documentazione. In mancanza, parte venditrice risulterà inadempiente e il promissario acquirente avrà la facoltà sia di avvalersi della cd. “eccezione di inadempimento” prevista dall’art 1460 c.c. sia di avanzare un’autonoma pretesa risarcitoria. L’obbligo del venditore, secondo la Cassazione, non viene meno neppure nel caso in cui il bene immobile fosse già stato oggetto di una precedente compravendita in cui ne veniva dichiarata la commerciabilità in quanto la precedente vendita non impedisce di valutare la situazione esistente al momento della stipula del secondo atto.
per un ottimo commento a firma di Alessandro Ferretti e per il testo integrale della sentenza si veda Altalex.
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