Con sentenza n.12291 del 30.05.2014 la Corte di Cassazione ha stabilito che “i gravi motivi che consentono, indipendentemente dalle previsioni contrattuali, il recesso del conduttore dal contratto di locazione, ai sensi della L. n. 392 del 1978, art. 4 e 27, devono essere determinati da fatti estranei alla sua volontà, imprevedibili e sopravvenuti alla costituzione del rapporto, tali da rendergli oltremodo gravosa la sua prosecuzione“.
Nel caso di specie la conduttrice recedeva anticipatamente dal contratto di locazione in quanto il cane, di proprietà di un terzo inquilino dello stabile, abbaiando notte e giorno privava la stessa della propria tranquillità con conseguente pregiudizio fisico nonché con impossibilità di pacifico godimento del bene. Il locatore, d’altro canto, riteneva che tale doglianza non fosse imputabile allo stesso e, pertanto, la conduttrice non avesse avuto il diritto di recedere dal contratto ma, tuttalpiù, avrebbe dovuto agire nei confronti del padrone del cane per ottenere la cessazione delle molestie. Il locatore, quindi, avanzava il proprio diritto ad ottenere il pagamento dei canoni di locazione rimasti insoluti.
La Corte di Cassazione ha ritenuto come l’art 4 della legge 392/78 preveda la possibilità per la parte di recedere dal contratto di locazione in presenza di “gravi motivi” anche laddove detti gravi motivi possano essere “determinati da fatti estranei alla sua [o della controparte, il locatore] volontà” e anche laddove detti gravi motivi possano persino essere imprevedibili.
In caso di ricorrenza di gravi motivi, infatti, si determinerebbe uno squilibrio tra le reciproche prestazioni contrattuali che renderebbero estremamente gravoso il contratto di locazione per la parte che li viene a subire.
Nel caso di specie la Corte ha quindi ritenuto che l’abbaiare continuo del cane del vicino avesse arrecato pregiudizio alla salute della conduttrice, provato dalla testimonianza del coniuge e del suo medico curante, e che le condizioni di stress indotte dal disturbo alla quiete e al riposo notturno, con precise ripercussioni alla salute pacificamente sopravvenute rispetto all’inizio del rapporto di locazione, rendessero oltremodo gravosa, se non intollerabile, la prosecuzione del rapporto locatizio per causa indipendente dalla volontà del conduttore.
La Cassazione ha ritenuto, altresì, irrilevante il fatto che la conduttrice non abbia esercitato il proprio diritto ad agire direttamente nei confronti del terzo proprietario dell’animale per ottenere un provvedimento dell’autorità giudiziaria che disponesse la cessazione della turbativa. Il diritto riconosciuto in tal senso al conduttore, infatti, non esclude il diritto al recesso trattandosi di facoltà del conduttore distinte, seppur aventi identica matrice. La Suprema Corte, quindi, ha ritento legittimo il recesso della conduttrice, liberandola così dal pagamento dei canoni richiesti dal locatore.
Per un ottimo commento a cura di Davide Gambetta nonché per il testo integrale della sentenza si veda Altalex.
Per informazioni, pareri o consulenze, potete contattare senza impegno il nostro STUDIO LEGALE.